相続税対策


相続税法の改正


最近の相続税の変更により、下記の点が改正になり非常に相続に関心をもつ方々が非常に多くなってました。今回の主要な変更点は下記の通りです。

  1. 基礎控除が下がる。”5000万円+1000万円x法定人数”から”3000万円+600万円x法定人数”へ。
  2. 最高税率が50%から55%へ。
  3. 課税レベルが8段階から6段階へ。
すべて納税者に課税が厳しくなっており、相続問題を抱えている人にとっては非常に頭の痛い問題となりました。

なぜ税金対策として不動産投資は有効か?


不動産投資に関連する優遇措置について、細かいところまで立ち入ると非常に複雑になってしまいますが、不動産が優位であるといわれている点を、下記のように6つのブロックにまとめました。個々人によっておかれている環境が異なります。重要な点は、自分の置かれている立場を正確に認識し、自分がどこに当てはまるか、どのブロックを使えるか、確認することです。

現金には100%、上記の相続税がかかってしまいます。別言すれば
*現金をどれだけ減らせるか?
*この6つをどれだけうまく組み合わせて、ご両親もしくは自己の持っている財産の、どれだけ実質的な価値を維持したままで、表面的な課税価値を減らすことができるか
です。それによって、いくら税金を払うことになることになるかという点が大きく異なることになります。


Aブロック/土地購入

土地は時価より低い路線価(通常は公示価格の70%)で評価される。

  1. 現金を土地に換えた場合財産評価が約80%にダウン。
  2. 土地を第三者に貸した場合さらに80%の財産評価に。



Bブロック/建物購入

建物は固定資産税で評価される

  1. 現金を建物に換えると約40%の財産評価がダウン(通常建築費の50-70%が固定資産税評価といわれているが、実際はこの割合以下になるケースが多い)。
  2. 建物を第三者に貸した場合、さらに70%の財産評価に(借地権割合が30%)。



Cブロック/特例適用

大きく3種類に分かれる。

  1. 妻への生前贈与の特例(婚姻20年以上の妻に居住用の不動産を贈与しても2000万円まで、通常の贈与を入れると2110万円まで、控除される)。
    • *相続開始3年以内に贈与された財産はみなし財産として課税されるがこの配偶者控除は見なし相続財産からは除外。
    • 住宅資金をもらうより住宅をもらった(贈与された)方が得。評価が低いのに加えて、賃貸物件であれば相続人が家賃をもらうことになるから、被相続人の財産増加を防ぎ、相続人は相続税納税資金として蓄えられる。
    • 居住用財産を売った場合には譲渡所得から最高3000万円まで控除できる。夫婦共有の場合、各所有持分に応じて行われ夫婦合わせて6000万円の特別控除が受けられる。

  2. 小規模宅地の特例
    • 被相続人の事業のように供されていた宅地、一定の法人に貸し付けられていたものは200㎡までその50%が減額される。
    • 居住の用に供されていたものは200㎡まで80%が減額される。
    • 今まで相続人が同居していても老人ホームに入所したときは別居扱いとなったが、2014年1月から、自宅を貸していなければ特例が受けられるようになった。

  3. 広大地評価の可能性/一定の場合にはその土地の評価が補正(広大地補正)を受ける(たとえば500㎡であれば57.5%)。3条件が必要。
    • 地域における標準的画地に比べて著しく地籍が大きいこと。
    • 戸建分譲住宅用地であること。
    • 開発行為を伴う場合に道路公園などの公共公益施設用地の負担が必要なこと。



Dブロック/資産組み換え

収益力の無い土地は不良資産。収益力のある資産に換えて不動産を運用する時代となっている。



Eブロック/土地活用

収益の上がる方法を考える。賃貸住宅を建て人に貸せば評価が下がる。建築費の借り入れにより財産から引く項目を増やす(建築による増加価値評価よりもコストの方が大きいから、財産からそのマイナス部分を減らすことにより大きな節税が実現できる)。



Fブロック/法人化

賃貸事業で収益が増えて現金が残るのを避けるために不動産管理会社を作り、そこに家賃の一部を払うことで所得税の節税ができる。家族に役員報酬を払うことで納税資金を貯蓄することができる。


相続の形態は様々で、すべてケースが異なり、非常に複雑です。何かありましたらお気軽にご相談ください。