物件購入時ローンについて

不動産の所有する際に考えたいこと

多くの人々にとって土地・建物は非常に高価なものです。そして、不動産を購入するということは、その価値が、いくつかの要因によって、大きく変動するというリスクを負うということです。その中には、事故や地震など予期できない天変地異のようなものもありますが、不動産多くのリスクは、基本的には、下記の３点を認識することにより最小限にとどめることが可能と考えられます。

1. 物件の持つ価値を的確に把握し、適正な価格で購入すること
2. 経済状況を視野に入れ、ニーズに応じた的確なタイミングをはかること
3. 自分の取りうるリスク範囲を的確に認識すること

次にどのような形で不動産を所有するかを考えねばなりません。不動産を購入する際に、一般的には、ローンを組むケースが多いかと思いますが、ローンについて注意すべき点は下記の通りです。

ローンに対する考え方

（自宅を購入される場合）
それは収益を生みません。したがって、自分の将来の収入見通し、支払い能力をしっかり立てておくことが必要です。

（収入を生む投資物件の場合）
　通常は、家賃収入で、ローンを支払うという構造になります。景気が良くなると金利は上昇する傾向があるため、もし変動金利を選択した場合には借り入れコストが次の見直しの際に上がってしまうリスクがあります。
　特に、一定の家賃収入より、このコストが上回ってしまうと、毎月“収入”ではなく“支払い”が生じル状態となります。
　最終的に売却益で補てんできるという投資スタンスであれば問題ありませんが、毎月家賃収入（キャッシュフロー）を期待するスタンスであればリスクとなります。

しかし、もう一歩すすめて、よく考えてみましょう。”払い出し”となるのは短期金利が急上昇したときです。通常、金利が上昇する時とは、お金に対する需要が高まるとき、すなわち景気がよく、企業が向上などを立てる設備投資のために銀行から借り入れを起こすときです。
　 景気の良い時は企業収益も改善し、株価も上昇する場合が多いと思われます。不動産は一般的に、最後の投資先と言われ、株にリンクし、遅行します。
別言すれば、”払い出し”のリスクが高くなった時が、物件を売るタイミングであるといえます。このように、売却益との関連でこの払い出し”のリスクを考えるということも大切です。

ただし、注意しなければいけない点が2つあります。

• 　1つは、通常の景気要因でない理由で、金利が上昇する場合、たとえば、現在行われている日本銀行の紙幣の乱発で、円の価値がなくなり、円の借り手がいなくなった場合にも金利は上昇します。日本売りで、日本国債の買い手がなくなり、日本銀行は金利を高くして買い手を見つけなければならないからです。
• 　２つ目は、当然ですが不動産を高く買ってしまった場合です。いくら景気が良くなり、不動産価格が高くなっても、それ以上のコストで買ってしまっていたら、売却益を取れるタイミングはめぐってきません。投資は、買ったときに勝敗が決まるとよく言います。買うタイミングをよく考えることは非常に大切です。

もし全額払える資産がある場合は、ローンを組まないで、現金で買ったほうがよいのでしょうか？

いいえ、必ずしもそうではありません。現金支払いは確かにこの金利リスクをなくします。しかし反面、手持ち資金を減らすということは

1. たとえば何か予期せぬ事態が起こり、不動産維持に多額の費用が掛かるときに、借り入れを起こさねばならなくなる可能性があります（不測の事態への対応）。
2. 他に良い物件が出てきた場合買えなくなったり、その投資活動に制約を受けることになります（投資機会喪失）。
3. また、ローンを活用することによる活用できる税金面での優位性が失われます。

結論は？

手元資金がたとえ十分であったとしても、自分の信用をうまく利用しながら安全で効率的な資産運用を考えるうえでローンも検討すべきであると考えます。
なにかあった時にすべて返済できる資産を持ちながら、ローンを組みレバレッジをかけて投資するというのは一つの理想形です。