关于购买房产时的房贷|持有房产时应该考虑的事



拥有房地产时希望可以考虑的问题


对大多数人来说,土地和建筑都是非常高额的。购买房地产,意味着存在一定风险,其价值会根据一些因素发生巨大的变动。其中有事故、地震等无法预测的自然灾害,不过基本上认识到下述3点,就可以把房地产风险中多数风险控制在最低程度。

  1. 确掌握房产的价值,用恰当的价格购买
  2. 考虑经济状况,根据需求看准准确的时机
  3. 准确地认识到自己可以承受的风险范围

下一步要考虑,通过什么样的形式拥有房地产。一般来讲,购买房地产时申请房贷的情况比较多,关于房贷需要注意的问题如下。



对房贷的想法


(购买自己的住房时)
不会产生收益。因此,各位需要预估自己将来的收入、培养支付能力。


(购买可以产生收入的投资房产时)
 一般来说,会采取通过房租收入来支付贷款的方式。经济形势有所好转以后,利率会出现上升趋势,因此如果选择了变动利息,那么借入成本可能会在下一次重审时出现上调的风险。
 特别是,由于一定的房租收入导致这个成本有所上升(当这个成本超过固定的房租收入时),那么每个月就会从“收入”的状态陷入“支出”的状态。
 如果以最终可以用出售收益进行补偿的姿态投资就没有问题,不过如果以期待每个月的租金收入(现金流)的姿态进行投资,就会成为一个风险。


不过,让我们进一步想一想。只有在短期利息急速上升时会出现”支出”状态。一般来讲,利息上升时就是对金钱的需求上涨的时候,也就是说经济形势较好,企业为了进行工厂建设这样的设备投资而向银行贷款的时候。
  经济形势较好时,企业收入也会有所改善,股价上升的情况应该会比较多。一般来说,房地产是最后的投资对象,它会与股市相关联,并且滞后于股市。
换言之,”支出”风险变高时,正是出手房产的时机。像这样,和售出收益关联起来考虑这个“支出”风险也是很重要的。


但是,有2点需要注意。


如果资产多到能够支付全额,是不是最好不要贷款,用现金购买比较好?


不,不一定是这样。用现金支付确实会降低这个利率带来的风险。可是另一方面,减少手中的资金意味着

  1. 比如发生了某些没有预料到的情况,为维持房地产需要巨额费用时,可能会陷入必须贷款的情况(应对无法预测的情况)。
  2. 如果有其他更好的房产出现,就可能会陷入无法购买、其投资活动会受到限制的情况(丧失投资机会)。
  3. 此外,这样会失去因运用贷款而在税款方面的优势。
个人、法人的信用非常具有价值。特别是像现在这样,能够以较低利率借贷时,如果在认识到前述风险的基础之上,适当地贷款、防止现金的流失,就能够维持储备以防万一。
此外,根据情况,可以把这部分作为首付并且使用自己的信用再贷款,就能够对多数土地与房产进行投资(资金杠杆效果)


结论是什么?


我们认为,即使手中的资金充足,也应该巧妙利用自己的信用考虑安全并高效率运用资产的方法,同时考虑贷款
比较理想的一种形式是,拥有万一情况时能够清偿的资产的同时,通过贷款实现资金杠杆进行投资。